土地探しの際に私道負担と記載されていることが気になった方はいませんか？
住宅地の道路はアスファルト敷きで舗装をおこなっているため、見た目では公道か私道かわかりません。
不動産売買を行う際には公道と私道の違いを理解することで「こんなはずじゃなかった」といった失敗を避けることができます。
この記事では公道と私道の違いとは何か？建築基準法上の道路とは何か？について解説しています。
公道と私道の違いとは
公道と私道の違いは、言葉の通りです。
国や各自治体が所有している道路が「公道」と呼ばれるのに対して、それ以外の個人や団体等が所有している道路は「私道」と呼ばれます。
私道のよくあるパターン
私道の所有者でよくあるケース
- 地主
- 私道に面した各所有者
- 不動産会社
地主や不動産会社が大規模な土地を分譲地として売却する際に道路をつくったケースです。※一定期間後に市町村へ譲渡され公道になるケースもあります。
建築基準法上の道路とは
建築物の敷地は、4メートル以上の建築基準法上の道路に2メートル以上接していないと原則として建物を建てることができません。この道路（建築基準法上の道路）とは次のことを言います。
| 道路の種類 | 概要 |
|---|---|
| 42条1項1号 | 道路法による道路で幅員が4メートル以上のものです。一般的には国道、県道、市道が該当します。 |
| 42条1項2号 （開発道路） |
都市計画法(開発行為）や土地区画整理法等の法律により作られた道路です。作られた際には私道（不動産会社所有）のケースが多いですが、その後は役所に寄付され、管理が引き継がれた際は公道（42条1項1号道路）となります。 |
| 42条1項3号 （既存道路） |
建築基準法施工時又は都市計画区域編入時に既に存在する4メートル以上のある道路です。行動の場合、ほとんどが42条1項1号道路に該当するため、私道の場合が多いです。 |
| 42条1項4号 （都市計画道路） |
都市計画で2年以内に事業が執行される予定の都市計画道路です。この計画道路内に建築物を建てることはできません。 |
| 42条1項5号 （位置指定道路） |
宅地を分譲しようとする敷地が道路に接していない場合に作られる道路です。特定行政庁から「その位置を道路として指定される」ことにより建築基準法上の道路として接道用件を満たすことができます。 |
| 42条2項 （みなし道路） |
建築基準法施行時または都市計画区域編入時にすでに存在する4メートル未満の道路です。4メートル未満であっても、将来セットバックにより4メートル以上の幅員を確保することを前提に特定行政庁より「それを道路とみなす」ことにより建築基準法上の道路として接道要件を満たすことができます。 |
| 附則5項 （建築線） |
現況幅員が4メートル未満の道路（公道）です。市街地建築物法第7条但書によって指定された建築線で、その間の距離が4メートル以上のものは、その建築線の位置によって建築基準法第42条1項5号の規定による道路の指定があったものとみなします。 |
まとめ
今回は公道と私道について解説してきましたが、道路にはさまざまな種類があり、法的な制限も多く係わってきます。
私道であっても建築基準法上の道路であれば建築することは可能なため、検討している土地がどれに分類されるかしっかり調べた上で取引を進めていきましょう。
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